לזהות את ההזדמנות: קניית דירה על הנייר

רכישת דירה בשלב המכירה המוקדמת של פרויקט בניה יכולה להוריד את מחירה בעשרות אחוזים. הסיכונים נמוכים, היתרונות גבוהים ועם קצת תעוזה וספונטניות ניתן להפוך את הדירה החדשה לעסקה טובה.



אז איך אפשר עוד למצוא מציאות בלי להתפשר על מיקום או על דירה חדשה, ואיפה אפשר למצוא דירה, שהיא גם עסקה טובה? בדיקת נתוני רשם המקרקעין מעלה שדירה בשלב מוקדם בפרויקט יכולה לעלות עד עשרות אחוזים פחות מדירה שתימכר בשלב מאוחר יותר. רק בתחילת החודש יכולנו לשמוע על דירות 3 חדרים במגדל יוקרה ליד כיכר המדינה בתל אביב, שנמכרו ב-2.2 מיליון שקל. כשהדירה היקרה בבניין עולה 60 מיליון שקל, ניתן להסיק שכשיעמוד המגדל גם דירות ה-3 חדרים יעלו בכמה עשרות אחוזים. 

עוד בשלב השרטוטים

ההבדלים הגדולים במחיר נעוצים, בין השאר, ב"חוק חפציבה" שנחקק בעקבות קריסתה של חברת הבניה, והצורך להעניק הגנה על כספם של רוכשי דירות מפני משברים מעין אלה. ע"פ החוק, כל פרויקט בניה חייב להיבנות בשיטה של ליווי פיננסי ע"י הבנקים ומחויב בחשבון ליווי סגור שאליו עוברים כספי הרוכשים. הבנקים מעניקים ערבות בנקאית רק כנגד הון עצמי גבוה של היזם וככל שיש יותר מכירות מובטחות, המימון העצמי של היזמים נמוך יותר.

אפשר לחשוב על זה כפרויקט מימון המונים ב- kickstarter. היזם מבקש לממן את פרויקט הבניה והוא נעזר ברוכשי הדירות כבר מהרגע הראשון. מקדמות התשלום מממנות את הפרויקט, שלב אחרי שלב.


פריסייל

מכירה מוקדמת - הוא השלב בו הדירות מוצעות במחירים שמשקפים הנחה. הפריסייל מתחיל פעמים רבות עוד בטרם התקבלו היתרי הבניה מוועדות התכנון, מה שנקרא דירה על הנייר. נשמע מלחיץ, אבל החשש הבסיסי של רוכשים לקנות דירה בשלב מוקדם כל כך הוא יותר בשל ה"טראומה לאומית" מהעבר וסיפורי עוקץ ישנים. בעזרת "חוק חפציבה" הורידה הממשלה את הסיכון בצורה משמעותית מבחינת היכולת לקבל את הדירה או את הכסף בחזרה.



בלי לערב הורים
המחיר הוא גם אפשרויות התשלום הנוחות, למשל, האפשרות לשים סכום כסף נמוך יחסית בהתחלה ואת השאר בפריסה ארוכה היא משמעותית לרוכשים רבים. זאת ועוד, בפריסייל, בהכרח מבחר הדירות גדול ומגוון יותר ואפשר לבחור דירה בגודל שרצינו, עם הכיוונים שרצינו, בקומה הרצויה מבלי להתפשר, בטח אם הדירה זולה יותר ממה שתימכר בשלב מאוחר יותר של הפרויקט.


מהם החסרונות ברכישה כזאת? צריך לזכור שהמחיר תמיד צמוד למדד, כך שסכום מאוד גדול של הכסף יהיה צמוד לתקופה ארוכה.

כ-85% מהסכום הכללי יהיה צמוד למדד תשומות הבניה למשך כמה שנים - יש לקחת את זה בחשבון בחישוב המחיר הסופי.

הרכישה בפריסייל נסמכת הרבה על תחושות בטן. יש פחות אמצעי המחשה, עדיין אין דירה לדוגמא או בניין דומה להסתכל בו על דירות. המון פעמים השכונה עצמה עדיין לא בנויה ועומדת כולה, וכל הקניה היא על סמך תוכניות ושרטוטים. אנשי עסקים יכולים להרוויח לא מעט מקניה בפריסייל ומכירה לאחר שהסתיימה הבניה, למשפחות זה קצת יותר קשה. משפחה צריכה להרגיש, לבדוק, לישון קצת על ההחלטה וככל שהזמן עובר מדובר בהפרשים לא קטנים של כסף.


למי מתאים לרכוש דירה עוד לפני שנבנתה?
מצד אחד, הסיכון כמו שאמרנו הוא נמוך. המדינה העבירה חוק שבהחלט מגן על הרוכשים ומאפשר בדיוק עסקאות מעין אלה. מצד שני, רכישת דירה על הנייר בכל זאת מתאימה לאנשים שיודעים מה הם רוצים, בעלי ביטחון ביחס להחלטותיהם וכאלה שמבינים ויודעים לקרוא בין השורות את היכולת של החברה להוציא לפועל את המוצר.

"זה לא מתאים למי שזקוק לפתרון מגורים בפחות משנתיים וחצי. בנוסף, הרבה פעמים לזוגות צעירים קשה יותר לקנות דירה מהסוג הזה כי זה דורש יכולת קבלת החלטה מהירה. כאלו שנסמכים על מימון מההורים והמשפחה, בד"כ משתפים את בני המשפחה בקבלת ההחלטות וכשמתחילים להכניס את כל המשפחה להחלטה וכל אחד רוצה לדעת משהו, חלון הזדמנויות הפריסייל פחות או יותר נסגר.


איפה ואיך?
השאלה המתבקשת היא, איך מחפשים דירה בפרויקט שעוד לא נבנה? ע"פ הנתונים 75% מהרוכשים מתחילים במחקר באינטרנט ומנסים לאתר דרך האתרים הרלוונטיים את כל הפרויקטים שנמצאים בבניה. 

כדאי להתעניין לעומק במדורי הנדל"ן בעיתונים ובאתרים הכלכליים, ובין השאר לחפש כותרות אודות היתרי בניה שניתנו או בקשות להם. ובדרך כלל שלב השקת פרויקט מלווה בקמפיין רועש ואגרסיבי, כך שרק צריך לשים לב לפרסומים - בעיקר ברשת.

יש גם פרויקטים בהם המכירה המוקדמת מתאפיינת בשיטה של "מפה לאוזן". משיקולים שונים, מחליטים המשווקים להתחיל בפרי-סייל שקט - חבר מביא חבר. כשרוכש פוטנציאלי שומע על דבר כזה, ברוב הפעמים זאת הזדמנות ששווה לבדוק.