יום חמישי, 24 בדצמבר 2015

בית פרטי במחיר חלומי - כוכב יאיר


בועת הנדלן ומשבר הדיור דחקו את האנשים להשכיר דירה פיצפונת באלפי שקלים לחודש,
לרכוש בית עם משכנתא שלא נגמרת, או לחלופין לחזור לגור במרתף עם ההורים. 

ככל שהנכס מתמרכז המחיר עולה, אך היום כבר קיימת אלטנרטיבה ושמה בישראל - 'שמורת הכוכבים' .
קבוצת רכישה של יזמים וותיקים הקימו את הפרויקט בכוכב יאיר - יישוב הממוקם במורדות המערביים של הרי השומרון .
הצומח באזור מאופיין בייעור ים-תיכוני טבעי ע"י קק"ל ושטחים חקלאיים בסמוך לאתרים עתיקים וארכיאולוגיים,
כמו נחל אלכסנדר, יער מצפה ספיר - ולמולם נוף הררי יפהפה. 

הקבוצה מציעה מגרשים לבנייה של בתים צמודי קרקע, תוכניות אדריכליות ליישום וביצוע, ומחיר חלומי ואטרקטיבי.
היישוב ממוקם במרחק נסיעה קצר מהעיר כפר סבא, מאכלס חברה איכותית ומספק איכות חיים גבוהה.

כוכב יאיר הוא יישוב חילוני, אך יש בו גם קהילה דתית-לאומית שמשתלבת בחיי הקהילה ביישוב. 
קיימים שלושה בתי כנסת; שניים אשכנזים, "הגדול" ו"בית אל", ואחד ספרדי- "אהבת ישראל".
הזדמנות של פעם בחיים לזוגות צעירים לבית קרקע פרטי ביישוב מרכזי יפהפה ואיכותי .

                                            לפרטים נוספים לחץ כאן

יום רביעי, 23 בדצמבר 2015

לזהות את ההזדמנות: קניית דירה על הנייר

רכישת דירה בשלב המכירה המוקדמת של פרויקט בניה יכולה להוריד את מחירה בעשרות אחוזים. הסיכונים נמוכים, היתרונות גבוהים ועם קצת תעוזה וספונטניות ניתן להפוך את הדירה החדשה לעסקה טובה.



אז איך אפשר עוד למצוא מציאות בלי להתפשר על מיקום או על דירה חדשה, ואיפה אפשר למצוא דירה, שהיא גם עסקה טובה? בדיקת נתוני רשם המקרקעין מעלה שדירה בשלב מוקדם בפרויקט יכולה לעלות עד עשרות אחוזים פחות מדירה שתימכר בשלב מאוחר יותר. רק בתחילת החודש יכולנו לשמוע על דירות 3 חדרים במגדל יוקרה ליד כיכר המדינה בתל אביב, שנמכרו ב-2.2 מיליון שקל. 
כשהדירה היקרה בבניין עולה 60 מיליון שקל, ניתן להסיק שכשיעמוד המגדל גם דירות ה-3 חדרים יעלו בכמה עשרות אחוזים. 


עוד בשלב השרטוטים

ההבדלים הגדולים במחיר נעוצים, בין השאר, ב"חוק חפציבה" שנחקק בעקבות קריסתה של חברת הבניה, והצורך להעניק הגנה על כספם של רוכשי דירות מפני משברים מעין אלה. ע"פ החוק, כל פרויקט בניה חייב להיבנות בשיטה של ליווי פיננסי ע"י הבנקים ומחויב בחשבון ליווי סגור שאליו עוברים כספי הרוכשים. הבנקים מעניקים ערבות בנקאית רק כנגד הון עצמי גבוה של היזם וככל שיש יותר מכירות מובטחות, המימון העצמי של היזמים נמוך יותר.

אפשר לחשוב על זה כפרויקט מימון המונים ב- kickstarter. היזם מבקש לממן את פרויקט הבניה והוא נעזר ברוכשי הדירות כבר מהרגע הראשון. מקדמות התשלום מממנות את הפרויקט, שלב אחרי שלב.


פריסייל
מכירה מוקדמת - הוא השלב בו הדירות מוצעות במחירים שמשקפים הנחה. הפריסייל מתחיל פעמים רבות עוד בטרם התקבלו היתרי הבניה מוועדות התכנון, מה שנקרא דירה על הנייר. נשמע מלחיץ, אבל החשש הבסיסי של רוכשים לקנות דירה בשלב מוקדם כל כך הוא יותר בשל ה"טראומה לאומית" מהעבר וסיפורי עוקץ ישנים. בעזרת "חוק חפציבה" הורידה הממשלה את הסיכון בצורה משמעותית מבחינת היכולת לקבל את הדירה או את הכסף בחזרה.



בלי לערב הורים
המחיר הוא גם אפשרויות התשלום הנוחות, למשל, האפשרות לשים סכום כסף נמוך יחסית בהתחלה ואת השאר בפריסה ארוכה היא משמעותית לרוכשים רבים. זאת ועוד, בפריסייל, בהכרח מבחר הדירות גדול ומגוון יותר ואפשר לבחור דירה בגודל שרצינו, עם הכיוונים שרצינו, בקומה הרצויה מבלי להתפשר, בטח אם הדירה זולה יותר ממה שתימכר בשלב מאוחר יותר של הפרויקט.


מהם החסרונות ברכישה כזאת? צריך לזכור שהמחיר תמיד צמוד למדד, כך שסכום מאוד גדול של הכסף יהיה צמוד לתקופה ארוכה.
כ-85% מהסכום הכללי יהיה צמוד למדד תשומות הבניה למשך כמה שנים - יש לקחת את זה בחשבון בחישוב המחיר הסופי.

הרכישה בפריסייל נסמכת הרבה על תחושות בטן. יש פחות אמצעי המחשה, עדיין אין דירה לדוגמא או בניין דומה להסתכל בו על דירות. המון פעמים השכונה עצמה עדיין לא בנויה ועומדת כולה, וכל הקניה היא על סמך תוכניות ושרטוטים. אנשי עסקים יכולים להרוויח לא מעט מקניה בפריסייל ומכירה לאחר שהסתיימה הבניה, למשפחות זה קצת יותר קשה. משפחה צריכה להרגיש, לבדוק, לישון קצת על ההחלטה וככל שהזמן עובר מדובר בהפרשים לא קטנים של כסף.


למי מתאים לרכוש דירה עוד לפני שנבנתה?

מצד אחד, הסיכון כמו שאמרנו הוא נמוך. המדינה העבירה חוק שבהחלט מגן על הרוכשים ומאפשר בדיוק עסקאות מעין אלה. מצד שני, רכישת דירה על הנייר בכל זאת מתאימה לאנשים שיודעים מה הם רוצים, בעלי ביטחון ביחס להחלטותיהם וכאלה שמבינים ויודעים לקרוא בין השורות את היכולת של החברה להוציא לפועל את המוצר.

"זה לא מתאים למי שזקוק לפתרון מגורים בפחות משנתיים וחצי. בנוסף, הרבה פעמים לזוגות צעירים קשה יותר לקנות דירה מהסוג הזה כי זה דורש יכולת קבלת החלטה מהירה. כאלו שנסמכים על מימון מההורים והמשפחה, בד"כ משתפים את בני המשפחה בקבלת ההחלטות וכשמתחילים להכניס את כל המשפחה להחלטה וכל אחד רוצה לדעת משהו, חלון הזדמנויות הפריסייל פחות או יותר נסגר.


איפה ואיך?

השאלה המתבקשת היא, איך מחפשים דירה בפרויקט שעוד לא נבנה? ע"פ הנתונים 75% מהרוכשים מתחילים במחקר באינטרנט ומנסים לאתר דרך האתרים הרלוונטיים את כל הפרויקטים שנמצאים בבניה. 

כדאי להתעניין לעומק במדורי הנדל"ן בעיתונים ובאתרים הכלכליים, ובין השאר לחפש כותרות אודות היתרי בניה שניתנו או בקשות להם. ובדרך כלל שלב השקת פרויקט מלווה בקמפיין רועש ואגרסיבי, כך שרק צריך לשים לב לפרסומים - בעיקר ברשת.

יש גם פרויקטים בהם המכירה המוקדמת מתאפיינת בשיטה של "מפה לאוזן". משיקולים שונים, מחליטים המשווקים להתחיל בפרי-סייל שקט - חבר מביא חבר. כשרוכש פוטנציאלי שומע על דבר כזה, ברוב הפעמים זאת הזדמנות ששווה לבדוק.

המירוץ לדירה


לא מחכים לחתונה: הרווקים והרווקות מסתערים על שוק הדיור

המשוואה החברתית המקובלת במסגרתה היה נהוג להמתין עד לחתונה כדי לרכוש דירה – מתפוגגת. נתונים בענף מצביעים על עלייה של 35% בשיעור הרווקים והרווקות אשר רכשו דירה בשנה האחרונה ויש לכך סיבות טובות.

המשך לקרוא

עזוב הכל, תפוס כריזה.

מכרז הוא הליך של פנייה לקבלת הצעות לביצוע מיזם מסוים עבור הפונה, לאספקת מוצר או שירות מסוים לפונה לרכישת נכס שהוא רוצה למכור, או לקבלת משרה אצל הפונה במסגרת הסכם שיחתם בין הצדדים. מטרתו להעניק לעורך המכרז יתרונות, באמצעות תחרות או התמחרות בין מתמודדים, שתערך באופן שקוף ככל הניתן בנסיבות העניין, הוגן ושיווני.

עריכת מכרזים מקובלת בעיקר במגזר הציבורי במדינות רבות וכן בישראל, במטרה להבטיח בראש ובראשונה הגינות, טוהר מידות ונקיון כפיים, שהם מסמניו של ממשל תקין.

מה זאת אומרת?
שלושת המטרות העיקריות של מכרז הן:
  • מתן אפשרות למפרסם המכרז לבחור את ההצעה הטובה ביותר עבורו
  • מתן הזדמנות שווה למציעים להשתתף בפעילות העסקית במשק
  • שמירה על טוהר המידות, על ידי צמצום האפשרות מצד מפרסם המכרז להעדיף מקורבים.
ההצעות שמוגשות למכרז, כוללות פרטים על המציעים וכן את הצעות המחיר שלהם. ההסכם בין הצדדים אינו נכרת בשלב הגשת ההצעות, אלא רק בעקבות קבלת אחת או יותר מהן על ידי מפרסם המכרז, וחתימה על הסכם בין הצדדים



מכרזים ציבוריים בישראל

כנהוג במקומות רבים בעולם, חייבים גופים ציבוריים, משרדי ממשלה, תאגידים סטאטוטוריים, חברות ממשלתיות וקופות החולים בישראל, לפני שהם מתקשרים בחוזים - לפרסם מכרזים.
החובה מוטלת עליהם מכח חוק חובת מכרזים, התשנ"ב-1992 והתקנות שהותקנו על פיו.


סוגי מכרזים

ברוב המכרזים המתמודדים נדרשים תחילה להוכיח את יכולתם לעמוד בתנאי סף שהוצגו.
הבחירה בזוכה מבוצעת לפי דירוג או ניקוד בהתאם ליכולתם זו, ולמחיר המבוקש.
אך יש מכרזים בהם המחיר קבוע מראש, והניקוד נקבע בהתאם ליכולת המיטבית לבצע את הנדרש.

הפניה למציעים יכולה להיות כללית, ויכולה להיות מופנית לקבוצת מתמודדים מוגדרת וסגורה.
בחלק מהמכרזים מתקיימת התמחרות ומשא ומתן בין מתמודדים שעברו את תנאי הסף לאחר שהוגשה הצעתם הראשונית.

מכרזים מבוצעים במודלים שונים, חלקם נחקרו במסגרת תאוריות של תורת המשחקים כמו מכרז סגור מחיר ראשון, מכרז מחיר שני או מכרז הכל משלמים. מכרזים מבוצעים בעיקר במגזר הציבורי אך גם במגזר הפרטי.


דרישת ערבות

במכרזים ציבוריים נהוג לדרוש ערבות בנקאית מהסיבות הבאות‏:

  1. הבטחת מקור כספי זמין לשיפוי עורך המכרז על נזקיו בנסיבות בהן חזר מציע מהצעתו, לאחר שחזרה כזו אינה מותרת עוד, ללא צורך בהוכחת הנזק בבית המשפט
  2. וידוא שהמציע בעל איתנות כלכלית
  3. הרתעת המציע מנקיטת צעד העשוי להוביל לחילוט הערבות
  4. הטלת קושי על מציעים לקשור קשר להכשלת מטרות המכרז
  5. הבטחת רצינותו של המציע
מוסכם שכאשר מציע מגיש ערבות הנמוכה מהנדרש הצעתו נפסלת.הדעות חלוקות בשאלה האם ערבות הגבוהה מהנדרש מביאה לפסילת ההצעה.

בינואר 2012 קבעו שלושה שופטים של בית המשפט העליון שכל סטייה מנוסח הערבות הנדרש במכרז, בין לטובה ובין לרעה, למעט במקרים חריגים, תביא לפסילת המכרז, וזאת על מנת להביא את משתתפים במכרז לדקדק בהצעות שהם מגישים ולמנוע את ההתדינויות הנובעות מטעויות בערבויות של מכרזים.



מסמכים, קבצים, ושו"ת בנושא מכרזים למתן שירותים.

ריח חדש באוויר - פרויקט כוכב יאיר

כוכב יאיר ממוקם בחלקה הצפוני של המועצה המקומית צור יגאל-כוכב יאיר.
נחשב ליוקרתי, אמיד, ומאכלס קהל איכותי בעלי יכולת כלכלית גבוהה.

היישוב הוקם ב-1980 כגרעין של תנועת החירות, קילומטרים בודדים מצפון מזרחית לכפר סבא.
בשנת 2003 אוחד היישוב למועצה מקומית יחד עם היישוב צור יגאל.
לכן התמזגו השמות והמועצה המקומית נקראת כוכב יאיר-צור יגאל.

עם השנים הסתמן כוכב יאיר כיישוב שבו מתגוררים אנשי צבא קבע,
ורבים מבכירי מערכת הביטחון בארץ בחרו לגור בו - ביניהם הרמטכ"לים לשעבר אהוד ברק ושאול מופז.



אוכולוסיה

לפי נתוני משרד הפנים, נכון לדצמבר 2013, יש בכוכב יאיר 9,202 תושבים.
האוכלוסייה גדלה בקצב גידול שנתי של ‎-0.5%‏.


אופי

כוכב יאיר הוא יישוב חילוני, אך יש בו גם קהילה דתית-לאומית שמשתלבת בחיי הקהילה ביישוב. האוכלוסייה מאופיינת כחברה בוגרת של משפחות עם ילדיהם בגילאי ה-20 לחייהם.


מוסדות ציבור ושירותים

בכוכב יאיר ובצור יגאל יש מוסדות ציבור ושירותים משותפים לתושבי שני האזורים.
בין היתר ישנם בתי ספר יסודיים (ממלכתי וממלכתי-דתי), חטיבת ביניים, סניף קופת חולים, תנועות נוער, מועדון תרבות, ספרייה ציבורית, מרכז מסחרי, מגרשי ספורט, בריכה ומרכז קהילתי.
היישוב ממוקם במרחק נסיעה קצר מהעיר כפר סבא


שירותי דת


בכוכב יאיר שלושה בתי כנסת, שניים אשכנזים, "הגדול" ו"בית אל", ואחד ספרדי- "אהבת ישראל".

ובצור יגאל שלושה בתי כנסת: אשכנזי, תימני וספרדי.


תחבורה

היישוב צמוד לכביש 6 וסמוך לכביש 444, דרכו ניתן להגיע לבית ליד בצפון ולמחלף קסם בכיוון דרום. מהיישוב יש תחבורה ציבורית סדירה לכפר סבא ולתל-אביב. בנוסף, תחנות הרכבת בכפר סבא ובמחלף קסם (תחנת ראש העין צפון) נמצאות במרחק נסיעה של כ-10 דקות מהיישוב. בעתיד מתוכננת תחנת רכבת בסמוך ליישוב.


מוקדי בילוי ופנאי בקרבת מקום:

כוכב יאיר בנוי בסמוך לאתרים עתיקים וארכיאולוגיים, כגון נחל אלכסנדר, יער מצפה ספיר - ולמולם נוף הררי יפהפה. במרכז כוכב יאיר יש מתחם קאנטרי קלאב הכולל בריכת שחייה, מגרשי ספורט ומרכז קהילתי לרווחת התושבים.

ביישוב פעילויות מגוונות למבוגרים ולילדים במהלך השבוע. בכניסה הראשית ליישוב שוכן מרכז מסחרי ובו בתי קפה ומסעדות. בנוסף, הקרבה לכפר סבא ורעננה ולערים נוספות במרכז הארץ ובאזור השרון, מאפשרת מוקדי בילוי מגוונים נוספים מחוץ ליישוב.


אהבתם? התרשמתם? מעוניינים לרכוש דירה בכוכב יאיר? לפרטים נוספים הקליקו


                                                     לאתר הקהילתי של היישוב לחץ כאן

האם יש סיכוי שהמחירים ירדו בשנת 2016?



המדינה ממשיכה לייצר דירות על הנייר, שרובן לא עונות על הצרכים העכשוויים בשוק ■ הציבור נהר לרכוש דירות, אך אחרי שהמשקיעים נבלמו - גם הזוגות הצעירים מעדיפים לחכות ■ אז מה יקרה כאן בשנה הבאה?

מה היא עלות רכישת דירה בכפר סבא?

כמה עולה לקנות דירה? לכאורה שאלה פשוטה כי יש מחיר לכל נכס... אבל, יש להביא בחשבון עלויות נוספות הקשורות בקניית דירה ומסתכמות בכסף רב. יש לתכנן ולהביאן בחשבון מראש כבר בתכנון הפיננסי של התהליך כדי להימנע ממצבים בעייתיים, בעיקר כאשר אתם משפרי דיור ומתכננים תהליך כפול של מכירה וקניה בו זמנית.